作者：郭儒逸

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来源：商业人物（ID：biz-leaders）

在碧桂园深陷流动性困难之际，另一家民营房企巨头龙湖却提前还债了。

8月14日，市场传闻龙湖提前偿还“18龙湖04”债券，将17亿元款项拨入专户。据媒体援引的统计口径，目前龙湖年内境内到期债务仅余1.19亿元，将在11月份到期。此外，明年1月份到期的153亿港币银团贷款，龙湖也已提前偿还72亿港币，今年内计划全部提前偿还。

很快这个消息得到龙湖方面的证实。

查询资料显示，“18龙湖04”于2018年9月上市，发行量20亿元，发行票面利率为3.44%，期限为5年。今年8月17日，就是到期日。

龙湖提前三天，把最后一期的利息和本金都兑付了。

在当前房地产行业的整体氛围中，龙湖此举有点格格不入。“行业标兵”的碧桂园正徘徊在违约边缘，其管理层刚就公司困境公开致歉。就在龙湖提前还债的同一天，碧桂园旗下共计11只境内债券停牌，不得不为展期方案挠头。在流动性危机背后，今年上半年碧桂园净亏损可能超过450亿元，这个消息让风声鹤唳的行业更加紧张。

龙湖和碧桂园同属少数几家“示范性房企”，眼看同行形势严峻，龙湖可能也坐不住。这次提前还债的时机很讲究，信号也很明确，那就是告诉市场——自己没有问题。

主动、及时释放一些信号，或许能减少不必要的麻烦。龙湖吃过这方面的亏。

去年8月10日，港股上市的龙湖集团股价突然暴跌，一天内市值蒸发200亿元。当天恰逢龙湖举行投资会，时任董事长吴亚军不得不出面澄清，称公司没有出现任何状况，是市场惊慌导致股价大跌。

在大跌前一周左右，市场曾传出龙湖商票逾期的消息，但很快被否认。8月10日当天，瑞银的一份报告加剧恐慌，这个报告对几家头部房企的资金状况做了一番分析，并下调龙湖的评级。于是抛售发生了。

吴亚军当时表示，龙湖是依靠原则和纪律才走到现在，公司的债务结构很好，没有什么问题。在行业最黯淡的时候，对于龙湖这样的优秀公司，一直有机会。

那次风波也打乱了吴亚军的退休计划。原本她打算在2022年中报公布后就引退，但公司遭遇做空、销售额也没有回正，这让吴亚军改变心意，直到当年10月底才正式交班。

从当时的财务指标上看，龙湖的状况的确不差。

截至2022年上半年，龙湖资产负债率（剔除预收款后）为68%，净负债率为55%，现金短债比达到4.07倍，均属于“三道红线”的绿档水平。彼时龙湖账上现金约875亿元，足以覆盖其一年内到期的贷款金额。

更重要的是，被列为“示范性房企”的龙湖，融资渠道很通畅，且融资成本不高。即使在8月份遭遇做空之后，龙湖不仅与多家银行签订贷款合约，而且还成功发行新一期中期票据，由国资背景的中债增为该笔中票提供担保。

尽管如此，龙湖还是做了几件事，试图扭转外界的不利预期。一件是去年9月份在上海积极拿地，另一件就是多次提前还债。

去年10月底和11月份，龙湖先后提前偿还部分银团贷款和优先票据，金额超过85亿港元。到2022年底，龙湖对2023年境外债全部提前偿还。

在不少同行大佬四下奔走筹钱的时候，提前还债，倒成了龙湖向外宣示的一种必备手段。

与陷入这轮风波的碧桂园不同，龙湖的主要市场是一二线城市。在财务指标上，龙湖看上去很健康，截至2022年，其已经连续七年处于“三道红线”的绿档水平。这也是它能获得官方认可的重要原因。

去年下半年，在监管部门窗口指导国有大行加大扶持房地产融资力度后，获得巨额授信的房企中，就有龙湖、万科和碧桂园。另外，去年融资顺风顺水的龙湖，还拿下了首单全额担保民营房企债券，规模为15亿元。这笔债券就是由上述中债增公司提供担保，并且是不可撤销的连带责任保证。

对于民营房企的龙湖来说，这个融资待遇堪称优厚了。

进入今年之后，手中有粮的龙湖开始在土地市场发力。今年三四月份，龙湖分别在深圳和上海斥资拿地，而同作为没有违约爆雷的万科，也在时隔四年之后重新出现在北京土拍市场。在行业不振的情况下，还是需要有几杆旗提供信心。

今年是龙湖成立30周年，作为创一代的吴亚军，已经把担子交给职业经理人陈序平。当然，由于持股关系，吴亚军还是龙湖的实控人。陈序平曾在今年3月份表示，过去房地产行业高歌猛进，开发商的发展模式普遍是资产与负债同步扩张，如今这个发展逻辑已经非常凶险。陈的说法点出了过去多年房企狂飙的实质，所有人都知道必须求变，也包括外界认知中的“地产优等生们”。

但求变的前提是活下去。据财新报道，龙湖曾在7月份召开内部会议，判断接下来行业将更加艰难，各地公司要加速销售回笼资金。这一幕在很多已爆雷的房企身上，似曾相识。对房企而言，融资渠道固然重要，但销售端回暖才是关键。

碧桂园事件给所有人提了个醒，优等生也会走偏，龙湖正在极力避免自己也成为其中的一个。

*题图购买于视觉中国

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